５００件以上の実績からわかる失敗しない物件探し

飲食店が繁盛するためには物件の選定が極めて重要なのはご存じでしょうか。
物件を決めると言うことは、立地条件と店舗の内装構造を決める行為です。
一度決めてしまうと、引っ越ししない限りそう簡単には変更できないものなので慎重に考えたい最重要工程です。

おそらくどのオーナー様も一様に、駅から近いか、繁華街にあるか、駐車場の有無、住宅街が近くにあるかなどの条件をチェックされる事でしょう。

「ちょっと待ってください」それだけでは不十分です

先ほど書きましたが駅から近いとか住宅街が近くにあるかといった条件は、すべて立地条件です。
もちろん市場調査は大切な意思決定情報です、充分に調べなくてはいけないでしょう。
しかしこれも先ほど書きましたが、物件と言うのは立地条件と店舗の内装構造の両方をみて判断しないといけません。
店舗の内装構造はいわば日々のオペレーションにおける作業効率を決定します。
これも一度作ってしまうと簡単には変更が出来ません。
なので「作業効率の良い厨房が作れそうか？」という視点も物件探しには不可欠です。

作業効率が悪いと料理の提供スピードの遅れや経費の増加に繋がってしまいます。
これは後々までオーナー様を悩ますことになりかねませんので、今回はこの作業効率の視点から物件選びのポイントをお伝えしたいと思います。

物件選びのポイント

工事を急ぐとオーナーにとってはデメリットしかない

内装工事は通常６～８週間はかかります。
その前の物件探しは２ヶ月ほど見ておくことがベストです。
飲食店をスムーズに開業するためにはオープン日の最低４ヶ月前から動き出す必要があることがここから分かります。

しかし実際には物件探しの期間に２ヶ月もかかると思っていない人がたくさんいる様です。希望に近い空き物件というのは、皆さんが思っている以上に出ていないのが、現状です。
良い店舗がみつからず日数を消化してしまった場合、工事の期間を短くしないとオープン日が遅れてしまいます。
ただオープン日には間に合わせたいと思うのが心情でもあり結果工事期間が短くなってしまいます。

これを工務店の立場から見た場合、はじめから期間がタイトな案件であれば不測の事態に対応できるように予め見積もりを高くする必要が出てきます。
いわゆる工務店からみたリスクヘッジで致し方ないかと思います。

結局、物件探しのスケジュールを緩やかで甘く見ていたがために工事費が予定より高くなってしまうという話です。
なので、まず時間を確保すること、飲食店を開業するなら最低４ヶ月前から動き出しましょう。

不動産会社とのつきあい方

良い物件はとび込みで店舗にたずねても、なかなか見つからないと思います。
そもそも飲食店舗に強い不動産会社と、あまり得意ではない会社があることはご存じでしょうか？
まず飲食店に強い不動産業者を探さないといけません。※理由は後ほど説明します。

さらに飲食店に強い不動産業者が見つかれば、日時を開けて何度も連絡を取ることをお勧めしています。
不動産の営業マンは毎日数多くの新規のお客様と話をしています。
あなたもそのひとりに過ぎないのです。
もし良い店舗が出た場合、その営業マンが他の誰よりも真っ先に、あなたの事を思い出してもらわないと良い物件を手に入れることは出来ません。
その為に何度も顔を出したり、定期的に連絡を入れるなどの地道な努力が必要だと思います。

家賃交渉のコツ

開業前にあなたが思い描いている店舗の完成イメージのなか、すべての希望を満たす物件（店舗）は現れないと思った方が良いでしょう。
飲食店の空き店舗数は開業希望者の数よりも、圧倒的に少ないのです。
５つの希望のうち３つ合えば家賃交渉に入ることをお勧め致します。
気に入った店舗があれば思い切って決断しスピーディーに押さえる事が最も重要です。

次に家賃交渉に入りますが、交渉担当者はあなたではなく不動産業者の担当者の場合が多いです。
家賃交渉は建物の所有者さんが最終決定致しますが、建物の所有者さんは通常、表立って活動はせず不動産業者さんに一任するのが通例です。
その為飲食専門に関わらず不動産会社を通さないと家賃交渉どころか契約自体も全く進まないのです。
無論、営業担当者の実力に左右されてしまうことが多々ある事は言うまでもありません。

不動産業者とコネクションが無い方は、私がお勧めする不動産会社を後でご案内いたします。

見た目のインテリアだけで決めてはいけない

皆さんはどうしても表面上の内装で店舗の良し悪しを決めてしまいがちです。
とは言え、それはある意味仕方のないことかも知れません。

なぜなら、そもそもほとんどの人はガス、電気、水まわりの設備に関する知識を持ち合わせていないはずです。
だから判断のしようがないのは分かります。
しかし非常に大事な話ですので飛ばすわけにはいきません。

例えばガス管をとり上げてみますと、ガス管の径の大きさが喫茶店のような軽飲食と中華料理店のような重飲食の場合では違ってきます。
もし居抜き店舗を契約する場合、前の店舗が喫茶店で新しい店が中華料理店ならガスの容量が不足してしまうのです。
後から気づいてしまった場合は大変な問題になってしまいますので注意しなければなりません。

もし弊社「飲食店開業コンサルタント國分雅史」にご連絡を頂けるなら、気に入った物件に同行してこの辺りのアドバイスもさせて頂きます。

気に入った物件があった場合

声をかけて頂ければ私も一緒に同行してアドバイスをさせて頂きます。
ひとりで現場に行かれた場合は、知識不足の理由から迷いが生じることもあると思いますので、経験に基づきお客様の立場で公平で客観的なアドバイスをさせて頂きます。

居抜き物件なら

居抜きの場合なら厨房機器が残っている事があります。
その時は私がその場で可能な限り厨房機器の動作をチェックし使えるかどうかの判断もしています。
コンクリート?き出しのスケルトン物件であっても業種によっては向き不向きの相性があります。
これも空き店舗の現地調査に慣れていない方々には判断しづらいと思いますので同行してアドバイスいたします。

不動産業者のご紹介

私が実際にお取引のある業者様をご紹介させて頂きます。

株式会社サン・アクト

〒542-0081 大阪市中央区南船場3-6-1 サイプレス心斎橋3F
電話　06-6484-6723
https://3act-osaka.jp/
１０年以上前からお取引をしている会社で代表者とも面識があります。
難波（ミナミ）を中心に飲食店なら全業種に対応できる会社です。

株式会社　ベンチャースペースラボ

〒530-0041　大阪市北区天神橋3-7-10
電話　06-6881-6077
https://www.vslab.jp/
飲食店専門の会社であり大阪では有名な会社です。
主に梅田を中心にされています。